Prédio dos anos 1970 terá retrofit de R$ 80 milhões no Centro de São Paulo

A Ilion Partners prepara um investimento de aproximadamente R$ 80 milhões para transformar um prédio dos anos 1970, no Centro de São Paulo, em um empreendimento corporativo de alto padrão. A operação leva a tese de retrofit da gestora para uma nova frente: depois de projetos principalmente residenciais, a companhia agora quer participar da retomada dos escritórios na região central.

O alvo é o antigo Edifício Henrique de Toledo Lara, na Rua da Consolação, 247. Rebatizado como Edifício Consolação, o imóvel passará por uma requalificação completa e deverá ser entregue no fim de 2027.

O projeto terá cerca de 20,2 mil m² de área construída. A Ilion informa que serão aproximadamente 11 mil m² de área BOMA, além de 1,2 mil m² destinados às lojas no térreo e 222 vagas de garagem.

A proposta também contempla 11 lajes corporativas de aproximadamente 1.000 m², reforma da fachada, modernização dos sistemas prediais e uma galeria comercial integrada ao entorno.

Ilion muda o foco do retrofit para os escritórios

A operação representa uma mudança importante na estratégia da Ilion.

A gestora construiu parte de sua atuação no Centro expandido de São Paulo aproveitando edifícios antigos que perderam competitividade, reformando esses ativos e devolvendo-os ao mercado com novas especificações ou usos.

Boa parte dos projetos anteriores esteve ligada ao residencial. Agora, a companhia aposta que a recuperação do Centro também pode abrir espaço para escritórios corporativos de padrão mais elevado.

A leitura é que a região avançou primeiro em moradia, gastronomia, comércio e cultura, mas ainda possui uma oferta limitada de escritórios modernos para companhias que considerariam instalar equipes no Centro.

O movimento acontece enquanto outras regiões de São Paulo concentram boa parte do estoque corporativo de maior padrão. O Business Moment já mostrou, por exemplo, como o mercado de escritórios de alto padrão se concentra em endereços como a Faria Lima.

O que terá o novo Edifício Consolação

A reforma vai além de uma atualização estética. O plano prevê modernização das instalações, novos sistemas de climatização, segurança e controle de acesso, troca de caixilhos e intervenção na fachada.

• Investimento: aproximadamente R$ 80 milhões;

• Área construída: cerca de 20,2 mil m²;

• Área BOMA: aproximadamente 11 mil m²;

• Lajes corporativas: 11, com cerca de 1.000 m² cada;

• Área comercial: aproximadamente 1,2 mil m² no térreo;

• Vagas: 222;

• Entrega: prevista para o final de 2027.

O empreendimento também prevê uma galeria com operações de gastronomia, comércio e serviços. A estratégia é fazer com que o térreo não funcione apenas como acesso aos escritórios, mas participe da circulação urbana da região.

O projeto prevê ainda certificação LEED Gold, padrão relacionado a critérios de eficiência e sustentabilidade de edifícios.

A aposta é competir com outros eixos corporativos de São Paulo

O desafio da Ilion está em provar que a baixa presença de empresas de maior porte no Centro está relacionada também à falta de imóveis adequados, e não apenas à localização.

Segundo levantamento publicado pelo NeoFeed, apenas cerca de 0,8% do estoque de escritórios da região central é classificado como classe A.

A gestora pretende posicionar o novo empreendimento com valores de locação inferiores aos encontrados em regiões corporativas consolidadas. Segundo a mesma publicação, a expectativa é trabalhar com preços entre 30% e 50% abaixo de eixos como Paulista e Pinheiros.

Essa diferença pode se tornar um argumento para empresas que buscam reduzir o custo imobiliário sem abandonar uma região atendida por metrô, ônibus, comércio e serviços.

O movimento ocorre em um momento de mudanças mais amplas no mercado imobiliário paulistano. Em outra frente, fundos continuam comprando imóveis urbanos bem localizados, como mostrou a aquisição de uma flagship da Portobello por R$ 81 milhões pelo RBVA11.

Retrofit ganhou incentivos no Centro de São Paulo

A estratégia privada também encontrou um ambiente regulatório mais favorável nos últimos anos.

Criado em 2021, o Requalifica Centro estabelece benefícios fiscais e regras específicas para estimular a recuperação de edifícios antigos na região central.

Entre os mecanismos estão incentivos relacionados a IPTU, ITBI e ISS, além de procedimentos específicos para o licenciamento dos projetos.

Outro instrumento é a Subvenção Econômica, programa municipal que pode custear até 25% das intervenções elegíveis de requalificação.

A recuperação de imóveis existentes ganhou importância principalmente em regiões onde a infraestrutura urbana já está instalada. O movimento também dialoga com novas formas de morar e ocupar os grandes centros. O Business Moment mostrou recentemente que o mercado brasileiro de multifamily já chegou a aproximadamente 14 mil unidades, com forte concentração em São Paulo.

Centro precisa provar que consegue trazer empresas de volta

A entrega física do edifício será apenas uma parte do teste.

Para a tese funcionar, a Ilion precisará converter a vantagem de localização e preço em contratos de longo prazo com empresas dispostas a voltar ao Centro.

O próprio imóvel mostra o tamanho desse desafio. Antes da requalificação, o prédio acumulava vacância elevada e perda de competitividade diante de edifícios mais modernos de outras regiões da cidade.

O retrofit tenta justamente inverter essa lógica: aproveitar uma estrutura existente em um endereço central, atualizar as especificações técnicas e recolocar o ativo em um segmento de maior valor.

Se a demanda acompanhar a oferta, o Edifício Consolação poderá funcionar como um teste para uma etapa diferente da recuperação imobiliária do Centro: menos concentrada apenas em novos moradores e mais dependente da volta das empresas e dos trabalhadores à região.

Quanto a Ilion Partners vai investir no Edifício Consolação?

O investimento previsto é de aproximadamente R$ 80 milhões para a requalificação do antigo Edifício Henrique de Toledo Lara, na Rua da Consolação.

O que terá o Edifício Consolação?

O empreendimento terá escritórios classe A, 11 lajes corporativas, aproximadamente 1,2 mil m² de área comercial no térreo, 222 vagas e sistemas prediais modernizados.

Quando o retrofit ficará pronto?

A entrega do novo Edifício Consolação está prevista para o final de 2027.

O que é o Requalifica Centro?

É um programa da Prefeitura de São Paulo criado para incentivar a recuperação de edifícios antigos da região central por meio de benefícios fiscais, regras específicas de licenciamento e outros instrumentos de estímulo ao retrofit.

Fontes

Ilion Partners; Prefeitura de São Paulo; EXAME; NeoFeed; Business Moment.