J.P. Morgan destaca o Boulevard Shopping entre os 15 que mais realiza vendas por m² do Brasil

O Boulevard Shopping Belém consolidou sua posição como um dos principais ativos do varejo nacional ao ser o único empreendimento da região Norte a figurar no prestigiado ranking de vendas por metro quadrado do J.P. Morgan. O levantamento, que serve como termômetro de eficiência e lucratividade para investidores e o setor imobiliário, destaca a força do mercado paraense em um cenário dominado majoritariamente por shoppings de alto padrão dos eixos Rio-São Paulo.

A presença do Boulevard na lista reafirma o sucesso de seu mix de lojas, que combina marcas internacionais de luxo e serviços essenciais, atraindo um fluxo constante de consumo qualificado. Ao figurar ao lado de gigantes como o Iguatemi São Paulo e o Shopping Leblon, o empreendimento não apenas eleva o status do comércio local, mas também projeta a capital paraense como um polo estratégico e resiliente para o crescimento do setor de shopping centers no Brasil.

Os shoppings Iguatemi São Paulo e JK Iguatemi, localizados na região da Faria Lima, centro financeiro de São Paulo, lideram o novo ranking de centros comerciais no Brasil.

O ranking

O estudo, elaborado pelo J.P. Morgan e divulgado nesta terça-feira (7), analisou ativos das três principais operadoras de shoppings listadas na bolsa brasileira: Iguatemi (IGTI11), Multiplan (MULT3) e Allos (ALOS3). A Iguatemi, que recentemente passou a reportar dados de vendas individuais por propriedade ao apresentar os resultados do quarto trimestre de 2025, permitiu pela primeira vez uma comparação direta entre os portfólios das três empresas. Antes disso, era a única operadora que não disponibilizava tais informações.

O critério utilizado no levantamento foi a métrica de vendas mensais por metro quadrado de área bruta locável, amplamente adotada para avaliar a saúde financeira dos lojistas e o potencial de negociação de reajustes de aluguel por parte das operadoras. O estudo classificou os 15 ativos mais produtivos entre mais de 70 pertencentes às operadoras analisadas.

Neste ranking, os shoppings geridos pela JHSF (JHSF3), como Cidade Jardim e Shops Jardins, não foram incluídos. Apesar de listada na B3, seus dados não atendem ao formato público requerido pelo levantamento. Assim, o foco permaneceu nas três empresas que disponibilizam informações completas de vendas por ativo.

O resultado revelou uma concentração relevante no topo da lista: Iguatemi e Multiplan empataram com seis propriedades cada entre as 15 melhores, enquanto a Allos, que possui o maior número de shoppings, apareceu com apenas três. Os líderes do ranking, ambos administrados pela Iguatemi, alcançaram vendas mensais de R$ 11.957/m² e R$ 8.838/m², respectivamente—valores bem superiores aos melhores ativos da Allos (R$ 6.557/m²) e da Multiplan (R$ 5.894/m²).

Apesar da vantagem inicial da Iguatemi nos dois primeiros lugares do ranking, o estudo apontou que, ao recalcular as médias excluindo esses dois ativos mais produtivos, a diferença entre as operadoras se reduz drasticamente. A média da Iguatemi cai de R$ 3.572/m² para R$ 2.347/m², ficando apenas 6% acima da Allos e 9% abaixo da Multiplan (R$ 2.581/m²).

Ainda assim, o banco destaca uma oportunidade não explorada pela Iguatemi: o custo de ocupação dos lojistas nos seus dois principais ativos, calculado como porcentual do aluguel sobre as vendas, permanece abaixo da média do portfólio da operadora—6,9% e 7,3%, comparados à média de 7,7%. Isso sugere espaço para reajustes de aluguel que poderiam aumentar ainda mais a rentabilidade sem prejudicar os lojistas.

Com base nesses dados, o J.P. Morgan manteve sua recomendação de compra para as ações da Iguatemi (ordinárias e cotas de FII), estipulando um preço-alvo de R$ 36 para dezembro de 2026. A empresa negocia a um múltiplo de 11,3 vezes o FFO estimado para o ano—a métrica padrão para avaliar o desempenho no setor imobiliário—o que é considerado atraente dado a qualidade dos ativos líderes.

Esse levantamento não é o único do setor: o Goldman Sachs já possui sua metodologia própria (GS LatAm Property Compass), que classifica os shoppings em categorias de qualidade (AAA, A, B e C). Segundo esses critérios, apenas quatro ativos alcançam a classificação AAA: Iguatemi São Paulo e JK Iguatemi pela Iguatemi; Barra Shopping e Morumbi Shopping pela Multiplan. A Allos não tem ativos nessa categoria.

A iniciativa do J.P. Morgan se destaca por ir além, criando um ranking único e quantitativo baseado em vendas por metro quadrado—a primeira vez que isso foi possível devido à abertura dos dados da Iguatemi.

Confira os 15 maiores shoppings do Brasil por vendas mensais por m²

Os valores consideram o faturamento total de cada empreendimento, não a fatia de cada operadora.