O novo Plano Diretor de BH pode destravar loteamentos e habitação popular

O crescimento urbano de Belo Horizonte vive um cenário marcado por fortes contrastes. Enquanto a procura por moradias aumenta, a criação de novos loteamentos na capital está praticamente parada há pelo menos duas décadas. No entanto, esse contexto pode ser alterado com a implementação do Novo Plano Diretor, tema que deverá ganhar ainda mais destaque nos debates ao longo do próximo ano.

Atualmente, o modelo vigente, caracterizado por regras rígidas acerca de construção e ocupação urbana, contribuiu para o fechamento das fronteiras da cidade. Como resultado, investimentos, empresas e moradores foram deslocados para municípios vizinhos. Esse conjunto de normas também impactou negativamente segmentos voltados às habitações populares.

Adriano Manetta, vice-presidente da Associação das Empresas de Loteamento de Minas Gerais (Aelo-MG), afirma que há duas décadas Belo Horizonte não registra a implantação de loteamentos recentes significativos, como novos bairros planejados. Ele observa que as restrições vigentes aqueceram mercados em outras regiões e influenciaram diretamente a dinâmica de crescimento urbano da capital.

Regiões antes destinadas a imóveis de segunda residência ou casas de campo, segundo Manetta, passaram a ser priorizadas como primeira moradia devido à alta na demanda.

Com o desenvolvimento das discussões sobre o novo plano, o objetivo é estreitar a colaboração entre a Prefeitura de Belo Horizonte e entidades do setor para revisar os entraves enfrentados pela capital mineira. Entre os pontos a serem debatidos está o critério da outorga onerosa, mecanismo que define quanto e como um proprietário pode pagar ao poder público para construir acima do limite básico permitido em um terreno. Esse instrumento é considerado inadequado para viabilizar projetos de habitação popular.

Manetta explica que as atuais exigências legais tornam inviável atender famílias de baixa renda com o modelo tradicional de loteamento formal. "Não existe subsídio específico para os lotes e os loteadores também não têm segurança quanto ao financiamento pela Caixa. Muitos projetos voltados para essa população sequer conseguem aprovação nas primeiras análises de viabilidade", detalha.

A baixa oferta para esse segmento não apenas prejudica a cidade e as famílias, mas também fomenta a ação de loteadores irregulares, que vendem terrenos menores a preços mais acessíveis para essa parcela da população. "Hoje, 67% dos moradores da capital vivem em residências com algum grau de irregularidade, frequentemente em lotes onde os custos atuais de infraestrutura inviabilizariam construções", pontua.

Com a aprovação do Novo Plano Diretor, o segmento de loteamentos espera que haja uma reabertura do município para novos empreendimentos. A expectativa é que as novas diretrizes prevejam condições mais favoráveis, como recursos destinados à criação de loteamentos de baixa renda, impulsionando também uma crescente demanda no hipercentro com impacto positivo em toda a área ao redor.

O plano é visto como um passo essencial para destravar o investimento habitacional em Belo Horizonte. Atualmente, as limitações impostas pela legislação dificultam desde construções residenciais até empreendimentos comerciais, como shoppings e prédios, em determinadas áreas da cidade.

A aposta do setor é que o aumento de subsídios municipais, aliado à simplificação das burocracias e redução das contrapartidas exigidas, transforme Belo Horizonte em um modelo para outras cidades. Para Manetta, o potencial da capital mineira de se tornar uma referência nacional no setor habitacional é bastante promissor.

Ele destaca que é fundamental estabelecer regras claras, padronizar modelos construtivos e implementar processos de aprovação mais eficientes. "Do jeito que está sendo debatida, essa agenda se alinha completamente aos interesses do nosso setor", conclui.